民國(guó)房地產(chǎn)的管理難 國(guó)父孫中山提出不動(dòng)產(chǎn)登記

武俠名家金庸的小說(shuō)《碧血?jiǎng)Α防镉羞@么一段情節(jié)：

仙都派高手閔子華不服新出道的袁承志，非要跟他比武，袁被迫答應(yīng)。雙方約定用房子當(dāng)賭注：假如袁承志得勝，閔子華就得把自己在南京城里新買的一所大house送給小袁。

協(xié)議達(dá)成，比武開始。出身名門的小說(shuō)主人公袁承志——金庸稱他是明末大將袁崇煥之子——武功出眾，技?jí)喝盒郏袃墒骄桶验h子華及其師弟打得口服心服。閔沒辦法，愿賭服輸，只能乖乖地把南京那處房產(chǎn)的房契交給袁承志，灰溜溜地搬走了。

闊人豪賭，當(dāng)房子當(dāng)賭注，這事兒并不稀奇。稀奇的是輸?shù)舴孔右院?，閔子華并沒有跟袁承志辦過(guò)戶手續(xù)，直接交房契就完事了。房契是什么東西？無(wú)非就是一張購(gòu)房合同，合同上寫的還是原業(yè)主閔子華的名字，怎么能當(dāng)成袁承志這個(gè)新業(yè)主的產(chǎn)權(quán)證明呢？如果袁比較懂行，應(yīng)該趕緊讓閔陪他去趟大明南京城的房管局，把房本兒過(guò)戶到自個(gè)名下才對(duì)啊！

古代中國(guó)并沒有房管局，也沒有房本兒，古人買賣二手房，其產(chǎn)權(quán)證明主要就是那張房契，如果要過(guò)戶，只能讓房契過(guò)戶。買賣雙方重新簽一張房契，然后去衙門繳納契稅，讓縣太爺在房契上蓋一個(gè)紅戳兒，再撕下房契的存根部分，留在縣衙里作為備案，這就行了。

想讓房契過(guò)戶，必須得繳契稅，這個(gè)規(guī)矩從北宋一直延續(xù)到清朝末年。契稅稅率一直在變，最低2%（北宋仁宗即位時(shí)，1022年），最高9%（清康熙平三藩時(shí)，1673~1681年），再加上各種各樣的附加稅，最多能占購(gòu)房款的16%。也就是說(shuō)，你花100萬(wàn)元買了一套房，光過(guò)戶可能就得花掉16萬(wàn)元！

為了省下這筆錢，古人買房往往不過(guò)戶，但遇到購(gòu)房糾紛會(huì)非常麻煩。假如原賣家的子孫橫行霸道，幾十年后，找現(xiàn)在的業(yè)主（也許是已轉(zhuǎn)過(guò)好幾道手的買家）要房子，后者連個(gè)有力的證據(jù)都拿不出來(lái)。所以，從北宋到清末，歷代政府都在勸說(shuō)購(gòu)房者過(guò)戶，這樣做一來(lái)可以減少糾紛，二來(lái)還能增加政府的契稅收入。

問題是，過(guò)了戶也不一定安全。古代政府沒有電腦，檔案管理異?；靵y，縣官每隔兩三年就能換一屆，假如新上任的縣太爺是個(gè)糊涂蛋，極有可能把購(gòu)房者留作備案的房契存根（清朝稱之為“契尾”）弄丟。官府的存根丟了，新業(yè)主的不肖子孫再把房契也弄丟了，從此無(wú)憑無(wú)據(jù)，你說(shuō)房子是誰(shuí)的？誰(shuí)拳頭硬就是誰(shuí)的！

翻翻《名公書判清明集》（南宋中后期官府訴訟判決書及公文的分類匯編），再翻翻《三言二拍》（明代傳奇短篇小說(shuō)集），房產(chǎn)糾紛俯拾皆是，史不絕書，把父母官搞得頭大如斗，其中的關(guān)鍵原因，就是交易混亂，產(chǎn)權(quán)不明，檔案管理太落后。

進(jìn)入民國(guó)，國(guó)父孫中山先生為了厘清產(chǎn)權(quán)，減少糾紛，呼吁進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記。各地市政府先后響應(yīng)孫先生的號(hào)召，紛紛在地方法院下面設(shè)立“登記處”或者“登記局”，讓當(dāng)?shù)貥I(yè)主都主動(dòng)去法院申報(bào)房屋位置、房屋面積、房屋質(zhì)量和房屋現(xiàn)值，登記處（或登記局）先審查，后公告，確信沒有產(chǎn)權(quán)糾紛了，再登記備案，并發(fā)給業(yè)主一張《不動(dòng)產(chǎn)登記證》。

1925年4月，北京地方審判廳登記處在全城張貼不動(dòng)產(chǎn)登記布告，是用白話文寫的，現(xiàn)抄錄如下：

“本廳自民國(guó)十一年九月一日創(chuàng)辦不動(dòng)產(chǎn)登記制度，已經(jīng)印發(fā)過(guò)十幾萬(wàn)張傳單，對(duì)大家說(shuō)明了。北京的土地房屋自庚子變亂后，關(guān)系很復(fù)雜，有補(bǔ)簽的，有失契的，有盜典、盜賣、盜押的，打官司的實(shí)在不少，一經(jīng)登記處登記，權(quán)利就算是永遠(yuǎn)確定了，什么盜賣偽造的事情均敢保其沒有，即萬(wàn)一遇到兵災(zāi)水火，契據(jù)丟失，不須登報(bào)聲明，不須找鋪保補(bǔ)契，就可以對(duì)抗第三人。從本年四月一日起，土地房屋每?jī)r(jià)值千元，只收一元登記費(fèi)?！?/p>

這份布告向廣大市民重申了不動(dòng)產(chǎn)登記的好處，也公布了不動(dòng)產(chǎn)登記的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：土地房屋每?jī)r(jià)值一千塊大洋，登記費(fèi)只收一塊大洋，千分之一的收費(fèi)率。怎樣來(lái)確定“土地房屋價(jià)值”呢？那時(shí)候的做法特別簡(jiǎn)單，法院不去估價(jià)，完全靠老百姓自己申報(bào)，報(bào)多少錢就是多少錢。

有人會(huì)說(shuō)了：既然報(bào)多少就是多少，那我為了少繳費(fèi)，就使勁往少里報(bào)，我的房子價(jià)值100萬(wàn)元，我只報(bào)100元好了。你可千萬(wàn)別這樣！因?yàn)閷O中山先生給民國(guó)每一部《土地法》都定下一個(gè)基調(diào)：只要業(yè)主申報(bào)的房?jī)r(jià)明顯低于市價(jià)，政府就有權(quán)按照你自愿申報(bào)的價(jià)格，強(qiáng)行征收你們家房子，那可就虧大了。